Контакты

23.07.2012: Оценка недвижимости


Существует четыре вида стоимости объекта: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Рыночная стоимость — это самая вероятная цена здания или сооружения, по которой он может быть реализован на рынке недвижимости в конкретное время.

Инвестиционная стоимость отражает цену недвижимости с учетом возможного дохода в будущем при ее аренде без учета отчуждении.

Ликвидационная стоимость — это цена, за которую владелец может быстро продать собственность в условиях каких-то чрезвычайных обстоятельств.

Кадастровая стоимость — та же рыночная, но определенная по определенным методикам, утвержденным государством. Исходя из нее, в соответствии с законодательством, определяют сумму налогов, выплачиваемых продавцом и покупателем при совершении сделки.

Существует три подхода для оценки объектов: доходный, затратный, сравнительный.

Доходный метод универсален и применяется чаще всего. Он оценивает стоимость объекта по сегодняшней стоимости денежных потоков в будущем. Учитывает степень риска сделки и доход, который принесет недвижимость до полной амортизации.

Затратный метод базируется на реальном состоянии объекта и земельного участка, учитывает необходимые затраты на улучшение их состояния. При этом вычитается износ и выплаты по существующим обязательствам продавца.

Сравнительный метод самый простой. Он состоит в определении возможной стоимости недвижимости в сравнении с уже реализованными аналогичными объектами. Узнают о последних из специализированных изданий, телепередач, сообщений Онлайн Радио - Прямой Эфир радио онлайн. Интернет Радио. Информацию обобщают, корректируют с учетом инфляции и существующих тенденций на рынке и применяют к оценке стоимости конкретного похожего здания или сооружения.

Основные методы ее оценки по доходному методу: капитализация доходов и дисконтирование денежных потоков. Суть первого в преобразовании годового дохода (чистого операционного) в текущую стоимость. Второй более сложен и детален, является универсальным и позволяет реально оценить возможные денежные потоки в перспективе.

Стоимость по методу капитализации доходов определяют по известной формуле, в которой учтены стоимость объекта, операционный доход и коэффициент капитализации. Расчеты ведут по трем методам: Ринга, Инвуда или Хоскольда. Каждый из них применим к определенной ситуации и позволяет оценивать некоторые особенности недвижимости.


Категория: Коммерческая недвижимость
Последние материалы

 

 
© Copyright 2001-2013 Портал недвижимости.